Zonnepanelen, lust of last bij transactie?

20% van het commercieel vastgoed is tegenwoordig uitgerust met zonnepanelen (ook wel photo voltaic panels of PV). Daarmee is de kans dat je tijdens een transactie te maken krijgt met PV steeds groter. Maar hoe weet je nu snel of deze zonnepanelen een premium of een liability gaan vormen?

PV-systeem als onzekere factor

Bij elke transactie wordt er gekeken naar onderwerpen om over te kunnen onderhandelen. Begrijpelijk: als aankopende partij wil je eventuele negatieve aspecten verdisconteren in de prijs. Daarbij zijn onduidelijke of onvoorspelbare zaken vaak onderwerp van discussie. Sfeer en snelheid in een transactie zijn ook van belang. Aan onderhandelen over onduidelijkheden met als doel een discount te bereiken of een risico te mitigeren, zit dus een houdbaarheid. 

Afgelopen jaren heeft niet elke verzekeraar zich positief uitgesproken over de trend daken vol te leggen met elektronische installaties. Daarbij is de PV-markt exponentieel gegroeid en heeft de techniek zich in rap tempo ontwikkeld. Installateurs, certificeringen en veiligheidsvoorschriften zijn ook nog betrekkelijk jong en volop in ontwikkeling. Zonnepanelen op daken passen in het mondiale beleid van de energietransitie en dragen dikwijls bij aan de waarde van een object, maar vormen ook een onduidelijkheid.

De vraag is dan ook: hoe ga je nu in een vastgoedtransactie op de beste manier om met deze materie? Hoe kan je snel en goed inschatten wat de maximale liability of added value is van de aanwezige PV-installatie?


Gebreken met grote gevolgen

Toen onafhankelijke PV-adviseur Zoncoalitie een paar jaar geleden begon met Solar Asset Management, onboardde de organisatie vrijwel alleen PV-assets die zij zelf ontwikkeld had. Dat was makkelijk, want alle kennis hierover was al aanwezig. Maar Zoncoalities cliënten handelen in vastgoed en soms liggen daar al zonnepanelen op. Daardoor werden de adviseurs van Zoncoalitie steeds vaker gevraagd ook naar die systemen te kijken. Daarbij kwamen ze van alles tegen: van systemen die niet aanstaan om onduidelijke redenen, missende dossiers tot situaties waarbij er helemaal geen verrekening met de huurders plaatsvindt. 

Dat zijn onhandige zaken natuurlijk, maar ze constateren ook vaak gevaarlijke situaties en dan krijgt de casus een heel andere lading. Opstalverzekeraars hanteren immers duidelijke richtlijnen. Houd je je daar niet aan en krijg je bijvoorbeeld te maken met een brand of een instortend dak, dan is het maar de vraag of je gedekt bent. Met alle gevolgen van dien.


Risico’s en toegevoegde waarde inschatten

Hoe kan je dan snel en goed inschatten hoe je met dit soort situaties om moet gaan? Dat verschilt per asset. Heb je het over een kantoorpand of een commercieel winkelcentrum bijvoorbeeld, dan is de materialiteit van de PV kleiner dan bij een DC, omdat die systemen nou eenmaal veel groter zijn. Daarbij is het ook goed om onderscheid te maken: eerst inschatten wat het veiligheidsrisico is en vervolgens toewerken naar wat de toegevoegde waarde kan zijn. 

Door het stellen van een paar simpele vragen over welke documenten voorhanden zijn, kom je vaak al veel te weten. Bij die situaties waarin een verkoper zijn dataroom op orde heeft met een actuele en complete set van documenten over het systeem, merk je vaak al hoe er is omgesprongen met de techniek. Kan een verkoper bijvoorbeeld de aankoopdocumentatie, de constructierapportage en de tussenliggende keuringen van het systeem niet overleggen, dan gaan de rode vlaggen omhoog. Dan krijgen we vragen als ‘Wat kost het om het hele systeem van het dak af te halen en opnieuw te bouwen?’. Dan heb je in ieder geval een bedrag om mee te rekenen in de onderhandeling. 

De business case van de zonnepanelen zelf is het tweede dat wordt onderzocht. Ook hier kan je veel uit de documenten afleiden. Hoe is de verrekening geregeld met de huurder, waaruit blijkt dat? Of correspondentie over de subsidie: is die bijgehouden, is er geantwoord op vragen van de RvO? 

Tot slot is het advies om altijd even de moeite te nemen het systeem visueel te inspecteren en liefst te laten keuren door een professional. De documenten kunnen dan wel op orde zijn, maar the proof of the pudding is toch in the eating. Zeker als de laatste technische audit al even geleden is uitgevoerd.  

Alex Muhring van Zoncoalitie: ‘Het lijkt vanzelfsprekend, maar bij de aan- of verkoop van vastgoed met PV is het cruciaal om de technische en commerciële aspecten zorgvuldig te inspecteren en mee te nemen in je onderhandeling. We zien dat dit geregeld niet gebeurt. We constateren dan gebreken die flink in de papieren kunnen lopen en die niet ondervangen zijn in de representations en warranties van de verkoper. Toch zonde als je in jaar één van je aankoop direct met onvoorziene kostenposten te maken krijgt.’


Resultaat: indirect yield verhoogd

Zit je aan de verkopende kant, dan doe je er natuurlijk goed aan om aandacht te besteden aan dit dossier en eventuele gebreken voor verkoop te verhelpen. Dat is vaak ook makkelijker, want de kans dat er nog een relatie is met de installateur die het systeem gebouwd heeft, is groot. Krijg je vragen van de koper in de technische due diligence dan wil je die natuurlijk zonder omhaal kunnen beantwoorden en zo snel mogelijk inzoomen op de toegevoegde waarde van het systeem aan de direct yield. Zo werk je constructief aan je indirect yield en die is zonder meer te verhogen met een PV-installatie op het dak. 

Wil je meer weten? Leg contact met een onafhankelijke partij die begrijpt hoe een gestandaardiseerde methode voor technische en financiële due diligence van zonnepaneleninstallaties werkt. Door middel van een grondige zonnepaneleninspectie en een gedegen risicoanalyse kun je dan snel en accuraat beoordelen wat de staat van de installatie is en welke waarde deze toevoegt aan de kooptransactie. Want dat is de moraal van dit verhaal: met de juiste kennis en due diligence kun je zonnepanelen niet alleen zien als een complicatie, maar als een bron van rendement en waardeverhoging van jouw vastgoedportefeuille.

Benieuwd wat Zoncoalitie voor je kan betekenen? Kijk op onze pagina over zonnepaneleninspectie